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La réalisation de diagnostic immobilier à Bordeaux et partout en France est obligatoire pour vendre votre bien immobilier.
En effet, l’acquéreur doit être en possession du Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) pour mener à bien sa réflexion.
Mais qu’est ce que ce fameux dossier comprend ? A quoi servent ces diagnostics techniques ? Quelles sont les spécificités du diagnostic immobilier à Bordeaux ? Etes vous toujours obligé de réaliser tous les diagnostics ?
Analysons dans cet article le diagnostic immobilier à Bordeaux avec plusieurs diagnostics obligatoires pour la vente de votre bien immobilier dans la région Bordelaise.
Le diagnostic amiante, le diagnostic de performance énergetique (DPE), le diagnostic plomb, diagnostic amiante, diagnostic termites, diagnostic métrage et loi carrez, le diagnostic état des risques et pollution (ERP), diagnostic électricité… On vous explique tout en détail.
Concrètement, le Dossier de Diagnostics Technique regroupe l’ensemble des diagnostics obligatoires pour vendre son bien immobilier (appartement, maison, etc). Cet unique dossier a été établi suite à la Loi Engagement National pour le logement (sources légifrance) du 13 juillet 2006. Et par son décret du 15 septembre 2006.
L’objectif principal de ces certificats est d’assurer la protection des occupants, sécuriser la propriété et protéger l’environnement.
Mais également pour engager des négociations lors de la vente de votre bien immobilier en se basant sur des faits concrets. Pour ces raisons, le document doit être annexé à la promesse de vente ou bien à l’acte authentique de vente.
En fonction de l’évolutions des lois en matière de logement, le dossier de diagnostic technique évolue :
1996 : La loi Carrez est votée, c’est le début du diagnostic immobilier.
1998 : Il est obligatoire de réaliser un état des risques d'accessibilité au plomb (ERAP) pour une maison construite avant 1948.
1999 : Selon la zone géographique du bien immobilier, un diagnostic état parasitaire peut être obligatoire.
2002 : Lors d’une démolition, le diagnostic amiante est obligatoire.
2005 : Certification pour les diagnostiqueurs immobiliers. C’est la naissance du Dossier de Diagnostic Technique (DDT) ainsi que l’obligation de diagnostiquer l'amiante avant de réaliser des travaux.
2006 : Création du Diagnostic de Performance Énergétique lors d’une vente
2007 : Création du Diagnostic Gaz. Le DPE quant à lui est étendu à la construction de maisons neuves et lors d’une location.
2009 : Création du diagnostic électricité.
2011 : Création du Diagnostic Assainissement non-collectif.
2013 : Mise en place d’un nouveau DPE.
Bordeaux, Capitale Mondiale du Vin, ville paisible et riche de son patrimoine, est une Métropole particulièrement attractive. Aussi, de part son climat, son pôle économique dynamique, ou encore son TGV Bordeaux-Paris en 2 heures seulement…Bordeaux est l’une des villes les plus plébiscitées en matière d’immobilier.
Les villes aux alentours bénéficient de surcroît de cette hausse des demandes. Vendre sa maison ou son appartement à Mérignac, Pessac, Bègles, Talence, Villenave est une tâche assez simple pour les agents immobiliers. Ces villes bénéficient aujourd'hui d’un attractivité, le centre ville n’est pas le seul lieu recherché de la Gironde.
Les 28 communes composant Bordeaux Métropole peuvent bénéficier d’une intervention gratuite de la Société d’Assainissement de Bordeaux Métropole (SABOM).
Le diagnostic assainissement permet de vérifier le raccordement au tout-à-l’égout d’un système d’assainissement au réseau public.
De ce fait, certaines habitations doivent disposer d’un système d’assainissement non collectif pour pouvoir traiter leurs eaux usées. Cela concerne les habitations qui ne sont pas connectées à un réseau tout-à-l’égout. Ou bien, les habitations non connectées à un réseau d’assainissement collectif d’évacuation.
A cet effet, plusieurs systèmes d’assainissement sont utilisés. Par exemple, la fosse septique, la fosse toutes-eaux ou encore la micro-station d’épuration.
Concrètement, le diagnostic assainissement répond à un cahier des charges prédéfini et permet de :
D’autre part, ce diagnostic peut être réalisé par le gestionnaire de réseaux ou par un organisme privé assermenté.
Le diagnostic assainissement est notamment rendu obligatoire par arrêtés municipaux. Toutefois, le gouvernement appuie les décisions des communes et s’exprime en 2015.
« L’article 46 de la loi sur l’eau et les milieux aquatiques, codifié à l’article L. 1331-11-1 du code de la santé publique, est uniquement applicable aux immeubles raccordés à une installation d’assainissement non collectif. Une telle disposition n’existe pas concernant l’assainissement collectif mais l’article L. 1331-4 du code de la santé publique prévoit le contrôle par la commune de la qualité des ouvrages nécessaires pour amener les eaux usées à la partie publique du branchement (…) »
On distingue l’assainissement collectif de l’assainissement non collectif. A contrario du non-collectif, on ne contrôlera ici uniquement les installations jusqu’à la collecte des eaux usées.
Le diagnostic assainissement collectif est pour sa part réalisé sur les maisons raccordées à un réseau tout-à-l’égout.
D’abord, assainir nos eaux usées nous permet de les traiter et de les épurer. Ensuite, elles sont rejetées dans un milieu naturel en s’assurant qu’elles ne contaminent ni l’eau ni l’environnement. Par conséquent, le diagnostic assainissement sert à contrôler l’installation et le traitement du réseau tout-à-l’égout.
Au sujet de l’assainissement collectif, aucune loi n’impose le diagnostic assainissement pour vendre son bien immobilier. Il n’est de ce fait pas obligatoire.
Néanmoins, la commune peut exiger par arrêté municipal un diagnostic assainissement collectif lors d’une vente (conformément à l’article 1331-4 du Code de la Santé Publique).
Le diagnostic est incontestablement obligatoire pour l’assainissement non collectif (maison individuelle). Et ce, conformément à la Loi du 12 juillet 2010.
Le tarif dépendra forcément du nombre de points d’eau dont dispose votre bien immobilier que vous souhaitez vendre ou louer.
Pour connaître le prix du diagnostic d'assainissement réalisé par un professionnel, demandez une estimation gratuite personnalisée pour votre bien !
A noter : C’est au propriétaire de faire la demande d’expertise relative à la vente de son bien immobilier à un diagnostiqueur. De ce fait, le DDT doit être émis au nom du propriétaire.
Le diagnostic a une durée de validité de 3 ans à partir de sa date de réalisation.
A noter : Il doit être valide à la signature de l’avant-contrat auprès du notaire.
Sur 5 millions de logements -> 80% sont non conformes
La non-conformité du diagnostic assainissement est codifié à l’article L 271-4 du Code de la construction et de l’habitation.
D’autre part, en fonction de plusieurs critères, le diagnostiqueur jugera la conformité de l’installation. Ainsi, s’il estime qu’elle n’est pas conforme, cela veut dire que l’installation ne respecte pas la réglementation en vigueur.
Dans ce cas précis, deux possibilités sont envisagées :
Références légales : « Tant que le propriétaire ne s’est pas conforme aux obligations prévues aux article L 1331-1 à L 1331-7-1, il est astreint au paiement d’une somme au moins équivalente à la redevance qu’il aurait payée au service public d’assainissement si son immeuble avait été raccordé au réseau ou équipé d’une installation d’assainissement autonome réglementaire, et qui peut être majorée dans une proportion fixée par le conseil municipal ou le conseil de la métropole » – Article L 1331-8 du code de la santé publique.
Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) a été élaboré par la loi du 9 décembre 2004. De fait, ce diagnostic pose les informations relatives à la consommation électrique et thermique. Ainsi que les émissions de gaz à effet de serre qu’elles provoquent.
En outre, ce certificat s’inscrit dans le cadre de l’engagement du gouvernement. Celui-ci vise à diviser par quatre la consommation énergétique des logements pour 2050.
A cet égard, la ville de Bordeaux a été bâtie sur des terrains marécageux (rive gauche). Et sur un plateau calcaire (rive droite).
De ce fait, si vous vous inscrivez dans une démarche de réduction d’énergie pour votre logement, vous pouvez faire appel à un diagnostiqueur immobilier certifié. Ce dernier peut réaliser un audit pour évaluer votre consommation et vous soumettre par la suite ses recommandations.
Le décret n°2020-1610 du 17 décembre 2020 pose la durée de validité à 10 ans. À l’exception des travaux de rénovation énergétique réalisés pendant cette période.
Pour les diagnostics réalisés avant le premier juillet 2021:
Le DPE définit une estimation de la quantité d’énergie consommée pour une utilisation normale d’un bien immobilier diagnostiqué.
Par ailleurs, la consommation et la quantité de gaz à effet de serre produite est classée sur une étiquette énergie : sur une échelle allant de A (consommation faible) à G (consommation énergivore).
Ainsi, pour la vente de la propriété, ce diagnostic peut être un argument supplémentaire en faveur du propriétaire. Ou bien au contraire, un élément favorable à la négociation pour le potentiel acquéreur.
Effectivement, de nouvelles mesures vont être mises en place le premier juillet 2021 à travers un nouveau DPE. Celui-ci s’inscrit dans une politique de rénovation énergétique et de réduction des gaz à effet de serre.
Cette politique s’applique à travers l’élaboration d’étiquettes énergie-climat obligatoires. Et également par l’application de travaux de rénovation grâce aux recommandations des diagnostiqueurs.
En pratique, trois changements fondamentaux vont s’appliquer :
Pour le DPE à Bordeaux comme dans toutes les communes de Gironde et de France , nous notons deux obligations:
– Dans un premier temps, le DPE doit figurer sur les annonces immobilières, vitrines des agences immobilières comprises.
– Dans un second temps, il doit obligatoirement être annexé à la promesse de vente ou bien à l’acte définitif de vente.
Pour vendre son logement, le Diagnostic de Performance Energétique doit être intégré au Dossier de Diagnostics Techniques. A cet égard, il concerne tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et ouvert, sauf exceptions mentionnées au décret ci-dessous.
Par exemple, les maisons individuelles, logements situés dans un immeuble collectif, immeubles d’habitation entiers, locaux ou bâtiments tertiaires, etc.
Références légales : décret n° 2006-1147
Le Diagnostic de Performance Energétique est obligatoire en cas de location d’un logement. Sont concernées les maisons individuelles ou logement situé dans un immeuble collectif, sauf exceptions mentionnées au décret ci-dessous.
Ainsi, il faudra annexer au contrat de location ou bien lors de la signature pour un renouvellement le Dossier de Diagnostics Techniques.
A noter : Cette obligation n’est pas applicable en cas de reconduction tacite ou de cession pour un bail de location.
Références légales : décret n°2006-1147
Le diagnostic plomb révèle la présence ou l’absence de plomb, identifie les surfaces concernées et précise si elles sont accessibles.
En bref, les revêtements tels que les peintures peuvent produire des poussières invisibles et susceptibles de contenir du plomb. Ils sont la cause de graves maladies et intoxications.
Le vendeur doit produire un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) dès la signature de la promesse de vente. Cependant, cette obligation est valable uniquement dans le cas où le bien est habité. Et s’il a été construit avant le 1er janvier 1949.
Pourquoi 1949 ? Il s’agit d’une période où les peintures à base de plomb étaient couramment utilisées.
– Si le diagnostic indique l’absence de plomb (présence inférieure à 1mg/cm²): il pourra être utilisé à nouveau pour les prochaines ventes du bien immobilier.
-> Au contraire, si l’expertise révèle une concentration supérieure au seuil réglementaire : alors, de nouvelles mesures devront être établies. Dans ce dernier cas, le diagnostic sera valable 1 an pour une vente et 6 ans pour une location.
– Par contre, si le diagnostiqueur relève que le plomb est accessible sur une habitation : le vendeur doit faire le nécessaire pour y remédier.
-> Toutefois, si une personne est potentiellement intéressée : La vente n’est pas pour autant suspendue. Effectivement, soit le vendeur procède aux travaux, soit l’acheteur est d’accord pour les réaliser.
A noter : Le diagnostiqueur peut communiquer au préfet des lieux où une présence importante de métal dans les revêtements a été identifiée. Dans ce cas, la réalisation de travaux sera rendue obligatoire.
Pour louer un bien si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949 : le diagnostic plomb est également obligatoire. En effet, le propriétaire-bailleur doit transmettre à son locataire le CREP réalisé par un diagnostiqueur.
Pour la signature du bail : le CREP doit être daté de moins de 6 mois au jour de la signature du bail. A cet égard, pour conclure un autre contrat de location et si le diagnostic indique une absence de plomb, il ne sera alors pas nécessaire de refaire un constat.
Références légales : Article L 13345 du Code de la Santé Publique.
Il s’agit d’une fibre minérale contenue dans les matériaux de construction et de rénovation. Par exemple dans l’isolation, les plafonds ou encore les canalisations. Une poussière se crée au fil du temps et devient nocive pour la santé.
Pour lutter contre ces risques sanitaires, l’amiante a été interdite en 1997 dans toutes constructions. De plus, le contrôle par un technicien certifié est devenu obligatoire pour les constructions antérieures au 1er juillet 1997.
Quid du diagnostic amiante pour une location ? Encadré par la loi ALUR, le bail doit contenir une attestation amiante à délivrer au locataire. Cette attestation concerne ici encore uniquement les propriétés construites avant le 1er juillet 1997.
Quelle est sa durée de validité si des traces d’amiante ont été trouvées ? Dans ce cas, un contrôle sera à réaliser 3 ans après le premier diagnostic.
Les diagnostics obligatoires pour vendre son bien immobilier à Bordeaux sont les suivants :
D’ailleurs, pour réaliser un diagnostic Immobilier à Bordeaux ou sur la périphérie bordelaise, n’hésitez pas à contacter nos diagnostiqueurs certifiés. Ils répondront à vos questions ou demandes de devis gratuit.
Le diagnostic ERP était auparavant appelé ERNMT pour Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques. Puis, il est devenu ERSIS (Etat des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols). Pour enfin être renommé en 2013 diagnostic ERP.
Le diagnostic Etat des Risques et Pollutions (ERP) contrôle l’état des risques naturels et technologiques. Les biens contrôlés sont situés en zones géographiques à risques naturels.
Il prend en compte les risques suivants :
Ce diagnostic a une durée de validité de 6 mois à partir de la date de réalisation de l’expertise.
Depuis 2013, le diagnostic ERP est obligatoire pour vendre ou louer tout bien immobilier.
D’autre part, depuis le premier janvier 2020, une étude de sol doit être réalisée par le vendeur pour les « terrains constructibles sur lesquels il y a un risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols ».
Références légales :
Article L 125-5 du code de l’environnement
Arrêté du 13 octobre 2005 (modifié le 13 avril 2011) relatif à l’établissement de l’état des risques naturels et technologiques
Loi n° 2003-699 du 30/07/03 relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages
Arrêté du 13 juillet 2018 modifiant l’arrêté du 13 octobre 2005
Publié le: 10-27-2021
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