Diagnostic plomb dans les échoppes du quartier Saint-Michel à Bordeaux

Publié le 20 mai 2026 · Lecture 6 min · Vente

Si vous vendez ou louez une échoppe dans le quartier Saint-Michel à Bordeaux, vous êtes presque certainement concerné par le diagnostic plomb (CREP). Pourquoi ? Parce que l'essentiel du bâti de ce quartier emblématique a été construit avant 1949 — la date qui déclenche l'obligation légale. Voici ce qu'il faut savoir avant le compromis, comment se déroule un CREP dans une échoppe, et les pièges à éviter avec le bâti bordelais ancien.

Pourquoi presque toutes les échoppes Saint-Michel sont concernées

Le diagnostic plomb (officiellement le CREP — Constat de Risque d'Exposition au Plomb) est obligatoire pour tout bien construit avant le 1^er janvier 1949. Avant cette date, les peintures à base de céruse (carbonate de plomb) étaient massivement utilisées pour leur opacité et leur résistance à l'humidité. Aujourd'hui, ces vieilles couches de peinture sont régulièrement recouvertes par des peintures plus récentes — mais le plomb est toujours là, dessous.

Or, le quartier Saint-Michel concentre une très forte proportion d'échoppes et d'immeubles datant du XIX^e siècle et du début du XX^e. La rue Permentade, la rue des Faures, la rue de la Fusterie, le cours de la Marne, la rue Camille Sauvageau, la rue Saint-James : la quasi-totalité du bâti dans ces axes est concerné. Pour le savoir avec certitude, demandez à votre notaire ou consultez l'acte de propriété — la date de permis de construire ou la date de construction y est généralement indiquée.

Ce que le diagnostiqueur cherche concrètement

Lors d'un CREP, le diagnostiqueur certifié utilise un analyseur portable à fluorescence X (XRF) qui mesure la concentration en plomb dans chaque couche de peinture, sans abîmer la surface. Concrètement, dans une échoppe Saint-Michel, il va analyser :

• Tous les murs intérieurs (chambres, salon, couloir, cuisine, salle de bain)
• Toutes les menuiseries (portes intérieures, embrasures, plinthes, portes de placards)
• Les fenêtres et leurs huisseries (généralement très anciennes dans les échoppes non rénovées)
• Les plafonds, en particulier les corniches et moulures
• Les radiateurs en fonte (souvent recouverts de peinture plombifère sur les anciens)

Chaque point de mesure est noté. Un point est positif si la concentration dépasse 1 mg/cm², le seuil réglementaire fixé par l'arrêté du 19 août 2011.

Que se passe-t-il si le diagnostic est positif ?

Trouver du plomb dans une échoppe Saint-Michel n'est pas une surprise — c'est même la règle plutôt que l'exception. Voici ce que ça implique pour le vendeur ou le bailleur :

• Information obligatoire de l'acquéreur ou du locataire dans le DDT (Dossier de Diagnostic Technique).
• Recommandations de travaux si les peintures sont dégradées (écaillage, cloquage). Si elles sont en bon état, aucune obligation immédiate — le risque sanitaire vient de l'ingestion de fragments par les jeunes enfants ou de la mise à nu des couches anciennes lors de travaux.
• Validité du CREP positif : 1 an pour la vente, 6 ans pour la location. Si négatif : validité illimitée.
• Si le bien est loué et dégradé, le bailleur peut être mis en demeure de réaliser des travaux (article L. 1334-9 du Code de la santé publique).

Pour la grande majorité des échoppes en bon état d'entretien intérieur, le rapport positif ne bloque pas la vente. Il informe.

Combien coûte un CREP sur une échoppe ?

Le tarif dépend de la surface et du nombre de pièces. Pour une échoppe Saint-Michel classique (T2 à T4, surface 50 à 90 m²), comptez entre 120 et 180 € TTC pour le CREP seul. Si vous le commandez en pack avec les autres diagnostics obligatoires (DPE, ERP, termites, amiante…), le pack est plus avantageux qu'à l'unité.

Pour une vente d'échoppe avant 1949, le pack complet inclut généralement : DPE, Plomb (CREP), Amiante, Termites, ERP, Loi Carrez si copropriété, et selon l'âge des installations électricité et gaz (≥ 15 ans). Voir tous les diagnostics ou la page dédiée au plomb.

Combien de temps dure l'intervention ?

Pour une échoppe T3 standard, le CREP seul prend environ 1h à 1h30. Si vous groupez avec les autres diagnostics, comptez 2h à 2h30 au total pour un bien de 70 m². Le rapport PDF complet vous est envoyé par mail sous 24h ouvrées.

L'intervention nécessite l'accès à toutes les pièces, y compris les caves, greniers et cours intérieures typiques des échoppes Saint-Michel. Pensez à dégager les murs (déplacer les meubles d'au moins 30 cm) pour que le diagnostiqueur puisse poser son analyseur correctement.

Spécificités à connaître pour le bâti Saint-Michel

Certaines particularités du quartier méritent une attention particulière :

• Échoppes simples vs échoppes doubles : la double a souvent une cour intermédiaire avec des murs extérieurs accessibles. Le CREP couvre l'intérieur, mais si des peintures plombifères sont visibles côté cour, elles peuvent figurer en annexe.
• Rénovations récentes : si l'échoppe a été refaite entre 2010 et 2025, les peintures actuelles sont saines. Mais le plomb des couches anciennes est toujours là, dessous. Le CREP reste obligatoire.
• Combles aménagés : les Saint-Michel ont souvent un comble bas avec lambris peints — point de vigilance car les concentrations y sont souvent élevées.
• Volets bois : les volets persiennes peints sont quasi systématiquement positifs au plomb, surtout côté extérieur.

À ne pas confondre avec d'autres diagnostics du bâti ancien

Le plomb est obligatoire pour les biens avant 1949. À ne pas confondre avec :

• Amiante : obligatoire pour les biens dont le permis est avant le 1^er juillet 1997 (donc beaucoup plus large). Les échoppes Saint-Michel sont concernées par les deux à la fois.
• Diagnostic électricité : obligatoire si l'installation a plus de 15 ans, quel que soit l'âge du bâti.

Pour un panorama complet du bâti ancien bordelais, voir notre article les diagnostics obligatoires pour les échoppes bordelaises.

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