Échoppes bordelaises avant 1949 : le pack diagnostic complet

L'échoppe est l'emblème du bâti bordelais. Construites majoritairement entre 1840 et 1930, ces maisons de ville en pierre calcaire, plain-pied (échoppe simple) ou avec étage à comble (échoppe double, toit à deux pentes dissymétriques), se vendent bien… à condition d'avoir un dossier de diagnostics complet et maîtrisé. Parce qu'elles sont anciennes, elles cumulent presque tous les diagnostics obligatoires. Voici le pack type et les points d'attention spécifiques.

Qu'est-ce qu'une échoppe bordelaise ?

L'échoppe est une maison de ville étroite et allongée, typique de Bordeaux et de ses environs. Elle se caractérise par :

• Une façade en pierre de taille calcaire (Bourg, Frontenac ou Saint-Macaire selon les campagnes), murs refends souvent en moellon, plain-pied (échoppe simple, 5-6 m de façade) ou échoppe double (8-10 m de façade) avec étage à comble
• Une profondeur importante par rapport à la largeur de façade
• Un jardinet à l'arrière, parfois un patio central
• Des menuiseries en bois d'origine, souvent avec vitrages simples
• Des planchers en bois, parfois un carrelage en sous-sol
• Des cheminées dans la plupart des pièces

Ce type de bâti est présent partout dans la métropole : Bordeaux bien sûr (Nansouty, Belcier, Caudéran, la Bastide, Saint-Augustin, Bacalan…), mais aussi Le Bouscat, Bègles, Talence, Mérignac, Pessac, Eysines, Villenave-d'Ornon. Chaque commune a ses quartiers d'échoppes.

Le pack diagnostic type pour une échoppe avant 1949

Vendre une échoppe, c'est quasi systématiquement réaliser un pack complet. La date charnière est 1949 (plomb) et juillet 1997 (amiante). Une échoppe des années 1920 coche les deux cases.

• DPE : obligatoire, souvent classe E, F ou G en raison de l'absence d'isolation d'origine
• Audit énergétique : obligatoire pour les maisons classées E, F ou G (très fréquent sur ce type de bien) — voir la fiche officielle du Ministère
• Plomb (CREP) : obligatoire pour toute construction avant 1949 — ce qui concerne la quasi-totalité des échoppes
• Amiante : obligatoire pour les permis de construire avant juillet 1997 — les échoppes sont systématiquement concernées
• Électricité : obligatoire si l'installation a plus de 15 ans — cas général dans ces bâtiments
• Gaz : obligatoire si l'installation a plus de 15 ans
• Termites : obligatoire dans tout le département (arrêté préfectoral du 12 février 2001)
• ERP : obligatoire pour toute vente

Les points d'attention spécifiques aux échoppes

Plomb : la quasi-certitude d'un positif

Les échoppes avant 1949 ont presque toutes des peintures anciennes au plomb, sous les couches récentes : plinthes, huisseries, rambardes d'escaliers intérieurs, parfois façades. Un CREP positif n'est pas un frein à la vente, mais :

• Le propriétaire doit informer l'acquéreur
• Si du plomb est accessible (écaillage, zones dégradées), des travaux de recouvrement sont obligatoires avant location
• En vente, la validité du CREP positif est de 1 an seulement, contre illimité si négatif. En location, elle est de 6 ans si positif, illimitée si négatif (art. R. 1334-11 CSP)

Cas particulier des copropriétés : un Dossier Amiante – Parties Privatives (DAPP) est exigé pour les lots de copropriétés bâties avant le 1ᵉʳ juillet 1997, en application des articles R. 1334-29-4 à R. 1334-29-7 du Code de la santé publique.

Amiante : vigilance sur les revêtements

Dans une échoppe, l'amiante peut se trouver dans :

• Dalles de sol vinyle anciennes (les fameuses dalles « noires » ou à motifs)
• Colles de revêtement sous les parquets flottants
• Toitures en fibrociment des annexes (appentis, garages)
• Conduits de cheminée, joints de plaques

Si de l'amiante est détecté, il n'y a pas obligation de retrait immédiat tant que les matériaux sont en bon état. En revanche, tout travail impactant ces matériaux doit être réalisé par une entreprise certifiée.

DPE : souvent E, F ou G

Les échoppes ont rarement un bon DPE. Raisons : murs en pierre non isolés, menuiseries en bois simple vitrage, combles souvent non isolés, chaudière parfois ancienne. Avant la vente, le propriétaire a intérêt à :

• Rassembler tous les justificatifs de travaux énergétiques réalisés (isolation, chaudière, menuiseries)
• Envisager de refaire le DPE si la méthode 2026 favorable aux logements chauffés à l'électricité peut s'appliquer
• Réaliser l'audit énergétique obligatoire (pour les classes E, F, G)

Électricité : presque toujours à diagnostiquer

L'électricité des échoppes a souvent été refaite partiellement au fil des décennies. Le diagnostic électrique signale systématiquement des anomalies : absence de prise de terre dans certaines pièces, vieux disjoncteurs, tableau vétuste. Ces anomalies n'empêchent pas la vente mais doivent être portées à la connaissance de l'acquéreur.

Termites : vigilance sur les boiseries

Les échoppes ont beaucoup de bois : planchers, escaliers, charpentes, menuiseries anciennes. Elles sont historiquement exposées aux termites en Gironde. Le diagnostic termites est obligatoire et doit être réalisé dans les 6 mois précédant la signature.

Combien coûte un pack complet pour une échoppe ?

Un pack « maison vente avant 1949 » inclut DPE, plomb, termites, électricité et amiante. Le tarif varie selon la surface. À cela peut s'ajouter un audit énergétique si le bien est classé E, F ou G.

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Conseils pour optimiser la vente de votre échoppe

• Faire les diagnostics juste avant la mise en vente : surtout termites et ERP (6 mois de validité).
• Rassembler tous les justificatifs de travaux : isolation, ravalement, remplacement de chaudière, électricité. Ça améliore le DPE et rassure l'acquéreur.
• Anticiper l'audit énergétique : il met en avant les travaux possibles et donne une feuille de route à l'acquéreur.
• Ne pas cacher le plomb : tous les acquéreurs savent qu'une échoppe avant 1949 en contient. La transparence rassure.

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