Diagnostics immobiliers obligatoires pour louer en 2026

Vous mettez un bien en location en 2026 ? Le bailleur doit fournir un dossier de diagnostics au locataire, annexé au bail. Les obligations sont différentes — et allégées — par rapport à la vente, mais les conséquences d'un manquement peuvent être lourdes : recours du locataire, indemnités, voire résiliation du bail.

Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) locatif

Pour louer, le bailleur doit remettre au locataire un dossier de diagnostics annexé au contrat de bail, au moment de la signature. Ce dossier est différent de celui exigé pour la vente. En cas d'absence d'un document obligatoire, le locataire peut engager la responsabilité du bailleur et obtenir des dommages et intérêts.

Tableau des diagnostics obligatoires pour louer

Différences entre location et vente

Par rapport à la vente, la location n'exige pas :

• Le diagnostic termites (pourtant obligatoire en vente dans toute la Gironde)
• Le diagnostic amiante "vente", mais attention : pour un immeuble dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, le bailleur doit tenir à disposition du locataire le DAPP (Dossier Amiante Parties Privatives) et permettre la consultation du DTA (Dossier Technique Amiante) des parties communes, détenu par le syndic.
• Le mesurage loi Carrez, remplacé par la loi Boutin (surface habitable, règles de calcul différentes)
• L'audit énergétique, réservé à la vente
• Le diagnostic assainissement non collectif

En revanche, les durées de validité sont souvent plus longues en location : 6 ans pour l'électricité et le gaz au lieu de 3 ans en vente, ce qui permet au bailleur de réutiliser les mêmes diagnostics pour plusieurs baux successifs.

Loi Carrez vs loi Boutin : ne pas confondre

Deux mesurages très proches mais aux règles différentes :

• Loi Carrez (vente) : surface privative, tout ce qui est clos et couvert avec une hauteur sous plafond ≥ 1,80 m. Caves et garages exclus sauf si habitables.
• Loi Boutin (location) : surface habitable uniquement. Exclut caves, garages, balcons, combles non aménagés, et tout ce qui n'a pas vocation à être habité.

Pour un même appartement, la surface Boutin est quasi toujours inférieure à la surface Carrez.

Passoires thermiques : attention au DPE

Si votre bien est classé G, vous devez soit réaliser des travaux de rénovation énergétique, soit envisager la vente. La nouvelle méthode DPE 2026 peut reclasser certains logements chauffés à l'électricité — pensez à refaire le DPE avant de vous engager dans des travaux. Le calendrier des interdictions est fixé par la loi Climat et Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021.

Les pièges spécifiques aux bailleurs en Gironde

• Oublier l'ERP à la relocation : il ne dure que 6 mois. Entre deux baux, il faut souvent le refaire.
• Oublier le DAPP en copropriété ancienne : pour les immeubles avec permis avant 1er juillet 1997, le bailleur doit tenir le DAPP à disposition du locataire, même si l'amiante "vente" n'est pas exigé.
• Ignorer le risque d'inondation : de nombreuses communes de la métropole (Bordeaux, Bègles, Villenave-d'Ornon, Bruges, Lormont) sont en zone inondable. L'ERP doit le déclarer au locataire.
• Louer une passoire thermique classée G depuis 2025 expose le bailleur à une action du locataire en réduction de loyer ou en exécution forcée de travaux de mise en décence (art. 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

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