Zones inondables de Bordeaux Métropole : ce que l'ERP doit déclarer

L'État des Risques et Pollutions (ERP) est obligatoire pour toute vente ou location en Gironde. Dans la métropole bordelaise, le risque d'inondation concerne de nombreuses communes, notamment celles riveraines de la Garonne, de la Dordogne ou de leurs affluents. Voici comment identifier les zones concernées, lire un ERP, et anticiper l'impact sur votre vente.

L'ERP : un diagnostic obligatoire mais souvent mal compris

L'État des Risques et Pollutions est un document réglementaire qui informe l'acquéreur ou le locataire des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, du radon et de la pollution des sols pouvant affecter le bien. Il doit être fourni pour :

• Toute vente immobilière en Gironde (validité 6 mois)
• Toute location (annexé au bail, validité 6 mois)

Contrairement à d'autres diagnostics, l'ERP n'est pas réalisé par un diagnostiqueur sur place : c'est un document administratif rempli à partir des arrêtés préfectoraux et des plans de prévention des risques (PPR) de la commune.

Le risque d'inondation dans la métropole bordelaise

La métropole de Bordeaux est traversée par la Garonne et bordée par la Dordogne, toutes deux soumises à la marée. S'y ajoutent de nombreux ruisseaux (jalles, guâ, Eau Bourde) qui peuvent déborder lors de fortes pluies. Résultat : plus d'une vingtaine de communes de la métropole sont partiellement en zone inondable.

Communes fortement concernées

• Bordeaux : quais, bas quartiers, Brazza, Bacalan, zones riveraines de la Garonne
• Bègles : zones proches de la Garonne, quartier des Terres Neuves
• Villenave-d'Ornon : bords de Garonne, zones sud
• Bruges : marais, zones nord
• Lormont : zones basses en rive droite
• Floirac, Cenon, Bassens : bandes riveraines de la Garonne
• Ambarès-et-Lagrave, Saint-Loubès, Saint-André-de-Cubzac : rives de la Dordogne
• Parempuyre, Blanquefort : palus du Médoc, zones basses

Repères historiques et documents opposables

Plusieurs documents officiels et crues marquantes encadrent le risque inondation en Gironde :

• PPRI Bordeaux et Bègles : initialement approuvé le 7 juillet 2005 ; révision approuvée par arrêté préfectoral du 23 février 2022 pour intégrer les enseignements de Xynthia (2010) et le changement climatique. Il cartographie les zones d'aléa commune par commune et s'impose comme servitude d'utilité publique annexée au PLU. Voir le portail risque inondation de Bordeaux Métropole.
• PPRN Estuaire de la Gironde : couvre les communes de l'estuaire (de Blanquefort à la pointe de Grave), avec un volet submersion marine.
• Crues historiques : décembre 1981 et décembre 1999 — crues de la Garonne et de la Dordogne, fort impact sur Bordeaux, Libourne et l'agglomération.
• Tempête Xynthia (27-28 février 2010) : submersion marine sur la façade girondine. A motivé le renforcement de l'information acquéreurs-locataires.
• Submersion marine : risque identifié sur Ambarès-et-Lagrave, Saint-Louis-de-Montferrand et la plaine du Médoc (Blanquefort, Parempuyre).

Sources : Géorisques.gouv.fr · DREAL Nouvelle-Aquitaine · Bordeaux Métropole.

Comment lire un ERP ?

L'ERP est un formulaire cerfa n° 15929 « État des Risques » qui coche les risques auxquels le bien est exposé. Les rubriques principales :

• Plan de prévention des risques (PPR) : inondation, mouvements de terrain, incendie de forêt…
• Zone de sismicité : la Gironde est majoritairement en zone 2 (faible), avec quelques communes en zone 1 (très faible) — décret n° 2010-1255 du 22 octobre 2010
• Zone à potentiel radon : niveau 1, 2 ou 3 (voir l'article dédié)
• Sinistres antérieurs : le vendeur/bailleur doit déclarer les indemnisations reçues au titre de catastrophes naturelles depuis qu'il est propriétaire

Impact d'un ERP positif sur la vente

Être en zone inondable a des conséquences réelles sur un projet de vente :

• Information obligatoire de l'acquéreur : dès la première visite, via l'annonce immobilière et le compromis.
• Assurance habitation : les primes peuvent être plus élevées, certaines compagnies exigent une franchise majorée.
• Valeur du bien : un bien en aléa fort peut voir sa valeur baisser de l'ordre de 5 à 15 % par rapport à un bien équivalent hors zone (ordres de grandeur observés par le Cerema et les Notaires de France ; l'écart varie fortement selon la commune et le marché local).
• Travaux possibles ou interdits : en aléa fort, les extensions, garages, piscines peuvent être soumis à restrictions.

L'absence d'ERP annexé au compromis peut entraîner la résolution du contrat ou une réduction du prix demandée par l'acquéreur.

Vérifier le risque pour son adresse

Vous pouvez consulter le risque d'inondation pour votre adresse précise sur le site georisques.gouv.fr (service officiel du gouvernement). Il suffit de saisir l'adresse pour obtenir la fiche des risques de la commune et de la parcelle.

Pour un document conforme et annexable au compromis, un ERP doit être réalisé par un professionnel, en utilisant les bases officielles les plus récentes.

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