Vendre sa maison : dans quel ordre faire les diagnostics ?
En bref : le DPE d'abord — il est obligatoire dès la publication de l'annonce. En pratique, le plus simple et le moins cher est de faire tout le pack en une seule visite dès la décision de vendre, puis de surveiller les validités courtes (ERP et termites : 6 mois) jusqu'à l'acte authentique.
Cet article ne liste pas quels diagnostics sont obligatoires — c'est couvert dans la liste complète des obligations vente et la page vendre une maison. Il répond à l'autre question que se posent les vendeurs : quand les faire, dans quel ordre, et comment éviter de payer deux fois.
Étape 1 — Avant l'annonce : le DPE est bloquant
Depuis 2011, aucune annonce de vente ne peut être publiée sans étiquette énergie. Les portails (LeBonCoin, SeLoger…) l'exigent à la saisie. Le DPE est donc le seul diagnostic réellement « bloquant » en début de parcours.
Il a aussi un rôle stratégique : si le bien sort en F ou G, la vente change de nature — audit énergétique obligatoire en monopropriété (étendu à la classe E depuis 2025), négociation plus dure, acheteurs investisseurs prudents. Mieux vaut le savoir avant de fixer le prix. Voir DPE F ou G : que faire.
Étape 2 — À la signature du mandat : le pack complet en une visite
Plutôt que d'étaler les diagnostics, faites réaliser tout le dossier en une seule intervention : DPE, termites (toute la Gironde est concernée), ERP, et selon l'âge du bien amiante, plomb, électricité, gaz. Trois avantages :
- Moins cher : un seul déplacement mutualisé (voir les tarifs packs 2026).
- Dossier complet dès les premières visites : un acheteur sérieux demande le DDT avant d'offrir. Un dossier prêt = négociation plus saine et compromis plus rapide.
- Pas de surprise tardive : une installation électrique pleine d'anomalies ou un amiante dégradé se gèrent mieux découverts tôt que la veille du compromis. Voir diagnostic électricité avec anomalies.
Étape 3 — Au compromis : le DDT annexé
Le Dossier de Diagnostic Technique complet est annexé au compromis. C'est lui qui protège le vendeur : les vices couverts par des diagnostics en règle ne peuvent plus lui être reprochés. Un diagnostic manquant, c'est l'inverse : l'acquéreur peut demander une diminution du prix, voire l'annulation.
Étape 4 — Entre compromis et acte : surveiller les validités
Il s'écoule en général 3 mois entre compromis et acte authentique. Deux diagnostics ont une validité de 6 mois seulement :
- ERP — état des risques et pollutions ;
- Termites — fréquemment à refaire si la commercialisation a duré.
Si l'un des deux expire avant la signature, le notaire en exigera un à jour. Anticipez le renouvellement dès que la date d'acte est connue. Le détail de toutes les durées est dans notre tableau des validités.
Le calendrier type d'une vente en Gironde
| Moment | Action diagnostics |
|---|---|
| Décision de vendre | Devis + rendez-vous pour le pack complet |
| Avant l'annonce | DPE en main (étiquette dans l'annonce), prix ajusté si F/G |
| Visites | DDT complet présenté aux acheteurs sérieux |
| Compromis | DDT annexé |
| Avant l'acte | Vérifier ERP / termites (6 mois) — refaire si expirés |
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